Cette rubrique est là pour répondre à vos questions et vous informer sur vos droits et devoirs concernant les diagnostics immobiliers. Vous pourrez aussi consulter les principaux textes de lois concernant les diagnostics immobiliers, et ainsi connaitre vos droits et devoirs légaux.

• Quels sont les constats exigés à l'occasion de la vente d'immeuble ?
• Quels sont les diagnostics à joindre aux actes de location ?
• Rapport au Président de la République relatif au logement et à la construction
• Ordonnance n° 2005 655 du 8 juin 2005 : Dispositions relatives aux diagnostics techniques

Cette réforme annoncée a fait l'objet d'une ordonnance du 8 juin 2005 publiée au J.O. du 9 juin.

EIle comporte des mesures qui réforment des dispositions législatives partielles, dispositions concernant les diagnostics techniques réalisés à l'occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers. Elle regroupe ces états, constats et diagnostics dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique. Nous reproduisons les dispositions de ce texte en fin de commentaire. La lecture de ces articles mérite de retenir quelques points essentiels. L'ordonnance ne créée pas véritablement d'obligations nouvelles pour les propriétaires. On retiendra essentiellement qu'il est regroupé au sein d'un dossier de diagnostic technique que d'aucuns surnomment déjà « DDT », l'ensemble des constats et états qui accompagneront désormais la promesse de vente. (Article 18) En second lieu, il faudra attendre quelques décrets en Conseil d'Etat. Un décret en particulier doit définir la durée de validité des documents prévus. il prévoira également les modalités d'établissement de l'état concernant le plomb.

Quels sont les constats exigés à l'occasion de la vente d'immeuble ?

Le constat de risque d'exposition au plomb (Article L 1334-5 et L 1334-6 du code de la santé publique)

Le constat prévu par la loi est produit, lors de la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. L'intermédiaire n'a plus de questions à se poser sur le point de savoir s'il existe un arrêté préfectoral ou non, dès lors que l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 un constat doit être annexé. La durée de validité sera fixée par décret. Le défaut de production du constat à la promesse de vente ou au plus tard, à l'acte authentique ne permettra pas au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Enfin, le constat présenté devra être en cours de validité, au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique de vente sinon il devra être remplacé par un nouveau document. Si cependant le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis, il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial est joint au dossier de diagnostic technique.

Etat de présence de matériaux contenant de l'amiante (Article L 1334-13 du code de la santé publique)

Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L. 271 6 du code de la construction et de l'habitation. Après un calendrier permettant de recenser les immeubles contenant de l'amiante, les dispositions législatives sont entrées en vigueur interdisant l'utilisation de ce matériau à partir du 1 er juillet 1997. Le texte ne concerne donc que les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si l'immeuble est en copropriété, les parties privatives et les parties communes sont concernées de la même façon. De même que précédemment, on retrouvera la même sanction, le vendeur ne pourra s'exonérer par une clause de non garantie des vices cachés. Enfin, l'état présenté devra être en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente sinon il sera remplacé par un nouveau document.

État relatif à la présence de termites (Article L 133-6 du code de la construction et de l'habitation)

On connaît les dispositions, elles n'ont pas été transformées. Dans les zones contaminées ou susceptibles de l'être, prévues dans un arrêté préfectoral, il doit être annexé un état établi depuis moins de trois mois avant la date de l'acte authentique. On rappellera qu'en ce qui concerne les immeubles en copropriété, seules les parties privatives sont concernées. De même que pour les états précédents, si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date la signature de l'acte authentique, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente. La durée de validité sera fixée par le décret. En l'absence d'état, la même sanction est appliquée, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

État de l'installation intérieure de gaz naturel (Article L 134-6 du code de la construction de l'habitation)

Cet état concerne la vente de tout ou partie d'un d'immeuble à usage d'habitation qui comporte une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de 15 ans. Dans les immeubles en copropriété, seules les parties privatives à usage d'habitation sont concernées. Si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il sera remplacé par un nouveau document lequel sera annexé à l'acte authentique de vente. Un décret fixera la durée de validité de ces documents. La sanction reste la même que précédemment, pas d'exonération de garantie des vices cachés pour le vendeur.

État des risques naturels et technologiques (Zones mentionnées au 1 de l'article L 125-5 du code de l'environnement)

Dans toutes les zones mentionnées à l'article sus indiqué c'est à dire les zones délimitées par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrits ou approuvés ou encore dans des zones de sismicité définies par décret, il faute annexer l'état à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au 1 de l'article L 125 5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu au 3 du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. Attention à la sanction, en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du 1, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution de prix.

Performances énergétiques (L 134-1 du code de la construction et de l'habitation)

Le diagnostic de performances énergétiques est communiqué à l'acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. Lorsque l'immeuble est offert à la vente le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de, tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. Si le document produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de signature l'acte authentique, il sera remplacé par un nouveau document annexé à l'acte authentique. Lorsque l'immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition du candidat acquéreur qui en fait la demande mais l'acquéreur ne peut se prévaloir a l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques : elles n'ont qu'une valeur informative. Le gouvernement souhaite que les mesures relatives au diagnostic de performances énergétiques entre en application à compter du 1er juillet 2006 dans le cas des ventes immobilières. On rappellera à toutes fins utiles, qu'il subsiste d'autres diagnostics à venir comme celui concernant l'état des installations électriques ou du réseau d'assainissement.

Quels sont les diagnostics à joindre aux actes de location ?

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans son deuxième alinéa est désormais ainsi rédigé : « Toutefois, elle ne s'applique ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3 7, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l’article 20 1. Elle ne s'applique pas non plus, à l'exception de l'article 3 1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20 1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ». Après l'article 3 de cette même loi qui établit les règles concernant l'élaboration du contrat de location, il est inséré un article 3 1 : « un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend:
a) A compter du 1 er juillet 2007, le diagnostic de performances énergétiques prévu à l'article L 134 1 du code de la construction et de l'habitation ;
b) A compter du 12 août 2008, le constat de risques d'exposition au plomb prévu à l'article L 1334 5 et L 1334 7 du code de la santé publique. Dans les zones mentionnées au 1 de l'article L 125 5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au 6 du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques qui n'a qu'une valeur informative. À compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de tout candidat locataire ». Ainsi, pour certaines locations qui n'entraient pas dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 (location à caractère saisonnier, locaux meublés, logement attribué en raison de l'exercice d'une fonction, location aux travailleurs saisonniers), ces nouvelles dispositions seront malgré tout applicables. Les intermédiaires doivent bien observer que les états doivent être joints à la signature mais aussi aux renouvellements... Trois situations sont visées pour les locataires :

1 - la performance énergétique ;
2 - le risque d'exposition au plomb;
3 - l'état des risques technologiques et naturels.

Que peut faire le locataire auquel il manque un diagnostic ? Il nous semble possible de poursuivre devant le Tribunal d'Instance la résolution ou au moins la diminution du loyer. Quel préjudice y aurait il cependant s'il s'avère que les constatations effectuées révèlent qu'il n'y a aucun risque ? Il faudra attendre les décrets en Conseil d'Etat pour connaître la durée de validité des états. Cependant, en matière de plomb, on retrouve la même disposition que pour les ventes, il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque contrat de location, s'il n'y a pas de revêtements contenant du plomb ou que la présence de ces revêtements sont à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté du Ministre chargé de la santé et de la construction. Pour l'état des risques technologiques et naturels, il doit être fourni à chaque changement de locataire. Enfin, on remarquera que les dispositions ci-dessus rappelées ne se limitent pas à la liste des baux ci-dessus indiquée. Les textes précisent, au moins pour les risques d'exposition au plomb, les risques technologiques et naturels et la performance énergétique, qu'ils s'adressent à tout candidat locataire. Nous proposerons dans les prochains mois quelques formules à insérer dans les actes de vente et de location.

Rapport au Président de la République relatif au logement et à la construction

Monsieur le Président, La présente ordonnance est issue de la loi portant simplification du droit. Les différents titres contiennent diverses mesures relatives à l'habitation ou à la construction. Titre 1er Mesures de simplification relatives aux aides personnelles ... Titre Il Mesures relatives au conventionnement de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ... Titre III Mesures relatives au diagnostic technique La prise en compte des préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants a conduit à la création progressive d'obligations de réalisation d'états ou de diagnostics techniques lors des actes juridiques attachés aux ventes de biens immobiliers (promesse de vente et contrat de vente). Cette ordonnance comprend deux mesures principales. La première consiste à regrouper ces états, constat et diagnostic dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique. Les obligations et les procédures sont à cette occasion améliorées et homogénéisées. Il est cependant nécessaire de conserver des spécificités relatives à la portée des investigations techniques (états portant sur les parties privatives ou communes), à la présence d'un zonage (termites, risques) ou aux conséquences de l'absence d'un des états (clause d'exonération des vices cachés, etc.). La deuxième mesure vise les opérateurs qui réalisent les états rendus ainsi obligatoires, afin de renforcer et d'homogénéiser les critères de compétence, de garanties et d'indépendance qu'ils doivent respecter. Il s'agit de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles. En outre, l'ordonnance codifie les dispositions législatives relatives à la présence de termites (article 16) et à la sécurité des installations de gaz (article 17 [5°]), et assure la cohérence générale entre les différents codes concernés (articles 19 à 21). L'article 18 de l'ordonnance introduit les dispositions nouvelles dans le code de la construction et de l'habitation dans le chapitre relatif à la protection de l'acquéreur immobilier. Le I de l'article L. 271 4 nouveau prévoit la production du dossier de diagnostic technique, notion recouvrant l'ensemble des états et certificat considérés, par le vendeur, dès la promesse de vente, afin que l'acquéreur potentiel soit informé avant qu'il ne s'engage définitivement. Si la vente ne fait pas l'objet d'une telle promesse, le diagnostic doit être fourni lors de la signature de l'acte authentique de vente. Compte tenu de la logique qui a prévalu lors de l'instauration de l'obligation de production des états relatifs. à l'amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, qui sont étroitement associés à des mesures de protection et de prévention, il est fait référence aux textes les ayant créés de manière à conserver les liens qui existent avec ces mesures dans les textes législatifs d'origine. Le Gouvernement souhaite que les mesures relatives au diagnostic de performance énergétique entrent en application à compter du 1er juillet 2006, dans le cas des ventes immobilières. En cas de vente d'un lot de copropriété, les états composant le dossier de diagnostic technique portent sur la partie privative du lot en ce qui concerne l'état de présence de termites et l'état de l'installation de gaz et sur la partie privative du lot affectée au logement pour le constat de risque d'exposition au plomb. Le Il rappelle les conséquences existantes pour le vendeur d'une absence de production des différents états constituant le dossier de diagnostic technique. L'article L. 271 5 prévoit que les durées de validité des différents états seront fixées par décret, niveau adéquat pour une telle disposition et permet de répondre aux cas particuliers qui se présentent si les durées de validité des états sont dépassées entre la promesse de vente et l'acte de vente. L'article L. 271 6 permet de fixer par décret en Conseil d'État les niveaux d'exigence relatifs à la compétence et à l'organisation des personnes chargées d'établir les états du diagnostic technique. Ces niveaux seront ensuite déclinés en référentiels de compétences, adaptés à chaque type d'état ou de constat. L'article comporte également des exigences relatives à l'obligation d'assurance. Les compagnies d'assurance lient cette assurance et le montant des primes aux compétences des personnes qui établissent les diagnostics. Cet article prévoit aussi les dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs en reprenant, en les précisant et en les homogénéisant, les conditions fixées dans des textes existants que doivent respecter actuellement certains opérateurs. Il va de soi que la règle d'indépendance n'empêche pas le contrat qui lie le propriétaire au diagnostiqueur pour la réalisation du diagnostic. Des sanctions de nature contraventionnelle seront prévues par décret pour sanctionner les manquements aux dispositions de l'article L. 271 6. L'article 22 introduit selon la même logique que l'article 18 la notion de dossier de diagnostic technique dans le cadre des rapports locatifs, en annexe à la conclusion de tout bail. Il tient compte des délais spécifiques à la mise en place des diagnostics pour les contrats de location prévue par les textes initiaux correspondants et précise les contrats de location concernés.

Ordonnance n° 2005 655 du 8 juin 2005 : Dispositions relatives aux diagnostics techniques

Article 16 Le chapitre 111 du titre 111 du livre 1er du code de la construction et de l'habitation est complété par les articles suivants : « Art. L. 133 4. Dés qu'il a connaissance de la présence de termites dons un immeuble ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, Ia déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la toi n' 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de Io copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. « Art. L. 133 5. Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme. « En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dons ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie. « Art. L. 133 6. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situe dons une zone délimitée en application de l'article L. 133 5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6. » Article 17 Le chapitre IV du titre III du livre 1er du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 1° Son intitulé est remplacé par l'intitulé suivant : « Diagnostics techniques » 2° Il comporte une section 1 intitulée : « Diagnostic de performance énergétique » comprenant les articles L. 134 1 à L. 1345 et une section 2 intitulée : « Sécurité des installations intérieures de gaz » comprenant l'article L. 134 6 ; 3° Les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 134 1 sont abrogés ; 4° L'article L. 134 3 est remplacé par les dispositions suivantes : « Le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur et ou locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6 du présent code et à l'article 3 1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n' 86 1290 du 23 décembre 1986. « Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou ô la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. » ; 5° La section 2 est ainsi rédigée : « Section 2 « Sécurité des installations interieures de gaz « Art. L. 134 6. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évoluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6. » Article 18 Le chapitre unique du titre VII du livre Il du code de la construction et de l'habitation est complété par les articles suivants : « Art. L. 271 4. 1. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé ou cahier des charges. « Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : « 1° Le constat de risque d'exposition ou plomb prévu aux articles L. 7334 5 et L. 1334 6 du code de la santé publique ; « 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334 73 du même code ; « 3° L'état relatif à Ia présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 13 3 6 du présent code ; « 4° L'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 734 6 du présent code ; « 5° Dons les zones mentionnées au 1 de l'article L. 725 5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du 1 du même article « 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu ô l'article L. 734 1 du présent code. « Les documents mentionnés aux 1° et 4° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. « Lorsque les locaux faisant l'objet de Io vente sont soumis aux dispositions de la toi no 65 557 du 10 juillet 7 965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de ports donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en Propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3° et 4° sur Ia partie privative du lot. « Il. En l'absence, lors de Ia signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3° et 4° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. « En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. « L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dons le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. « Art. L. 271 5. La durée de validité des documents prévus aux 1° à 4° et au 6° du I de l'article L. 271 4 est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l'état ou du diagnostic. « Si l'un de ces documents produits lors de Ia signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à Ia date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente. « Si le constat mentionné au 1° établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis por arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint ou dossier de diagnostic technique. « Si, après Ia promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au 1 de l'article L. 125 5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu ou IlI du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par Ia mise à jour de l'état existant. « Art. L. 271 6. Les documents, prévus aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271 4 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés. « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. « Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements.

Les propriétaires le savent : depuis 1996, les diagnostics techniques nécessaires pour vendre ou louer son bien se multiplient. Ainsi, pour vendre son bien, il faut désormais établir sept diagnostics : amiante, plomb, termites, DPE (diagnostic performance énergétique), ERNT (Etat des risques naturels et technologiques), loi Carrez et, depuis le 1er novembre, le gaz. En attendant un huitième l’an prochain, puisque le diagnostic électricité deviendra obligatoire à partir du 1er juillet 2008.

Même chose pour louer son bien, puisqu’il faut désormais montrer patte blanche en présentant un diagnostic performance énergétique et un état des risques naturels et technologiques. Selon la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi), ce sont 1,5 million de diagnostics qui seront réalisés cette année. Pour le particulier, “il n’est pas quetion de trouver un spécialiste pour chaque diagnostic”, explique le président de la Fidi, Philippe Rabut.
En effet, selon lui, 80% des professionnels certifiés peuvent réaliser l’ensemble des diagnostics nécessaires à la vente.

Trouver le bon professionnel
Mais comment trouver le bon professionnel ? “Depuis le 1er novembre, les professionnels doivent être certifiés, explique Philippe Rabut. Il faut donc systématiquement demander à la personne qui va venir chez vous d’apporter ses certifications.” Et pour éviter toute mauvaise surprise, “demandez également  qu’il apporte ses certificats d’assurance. Nous sommes une des rares professions à devoir s’assurer pour chacune de nos prestations. Comme cela, en cas de mauvais diagnostic, le particulier sera remboursé”.    

Cinq mille diagnostiqueurs ont passé avec succès les épreuves leur permettant d'être certifiés, a indiqué vendredi Philippe Rabut, le président de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI), qui revendique 681 sociétés adhérentes sur les 2500 recensées en France.

Depuis le 1er novembre, les professionnels ont l'obligation d'être certifiés et assurés. De même source, on estime que cette certification – qui comprenait des épreuves théoriques et pratiques – a représenté un investissement de 35 millions d'euros, soit près de 10% du chiffre d'affaires 2007 de la profession (360 millions). "La certification n'est pas un label. C'est un permis d'exercer", a souligné Philippe Rabut, en rappelant que cette procédure devra être répétée tous les cinq ans.
La profession des diagnostiqueurs est née en dix ans, après l'apparition en 1996 de l'obligation de mesurage des biens vendus (loi Carrez), première mesure visant à rendre plus transparent le marché immobilier. Aujourd'hui, tous les diagnostics exigibles (amiante, plomb, gaz…) doivent être réunis dans un document unique, le Dossier de diagnostic technique, connu sous le nom de DDT.
Et la profession a pris un virage fondamental en ne se cantonnant plus au seul marché de l'accession, et en abordant celui de la location, via le diagnostic de performance énergétique (DPE). Après avoir rappelé que 1,3 million de nouveaux baux étaient signés chaque année, Philippe Rabut a déploré que "le marché de la location ne prend pas comme il le devrait".
Interrogé sur la question des prix, il a estimé que "l'on commence à avoir une certaine cohérence". Il faut compter en moyenne entre 300 et 350 euros pour l'ensemble des opérations, étant entendu qu'entre un studio et une maison de six pièces, le coût n'est pas le même.

Trois propositions
Par ailleurs, la FIDI a proposé trois mesures complémentaires, toujours dans un souci de transparence des marchés:
- Une mise à disposition du diagnostic à la première présentation d'un bien immobilier ou à la prise de mandat par un professionnel. Ce n'est le cas aujourd'hui que dans 5% des cas.
- L'obligation d'apposer les étiquettes des DPE sur les annonces presse, web et mises en vitrine
- Faire une estimation de la dangerosité des installations de gaz et électriques lors d'un DPE sur une location, afin de participer à la lutte contre l'habitat indigne.
L'administration serait plutôt intéressée par les deux premières propositions.

Le dossier de diagnostic technique, obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement, couvre cinq domaines : le plomb, l’amiante, les termites, la performance énergétique du logement et, depuis le début du mois, l’état de l’installation de gaz. Courant 2008, son champ sera étendu à l’installation électrique.

Un décret de septembre 2006, applicable depuis le 1er novembre 2007, prévoit que ces diagnostics ne peuvent être assurés que par un opérateur certifié : le diagnostiqueur immobilier.

La Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI), qui œuvre depuis sa création, en 2004, pour une « meilleure professionnalisation du métier » et a collaboré avec les pouvoirs publics à l’élaboration du cadre de la certification des diagnostiqueurs, se félicite de « cette avancée législative ». Dans un communiqué de presse publié vendredi à l’occasion d’une conférence sur la transformation de la profession, Philippe Rabut, président de la Fédération, y voit « le premier aboutissement consécutif aux nombreuses démarches engagées par la FIDI, qui a toujours milité en faveur d’une meilleure professionnalisation du métier ».

La certification des techniciens est valable pour une durée de cinq ans, durée au-delà de laquelle elle doit être renouvelée par le passage d’un examen théorique et d’une épreuve pratique. Au 26 octobre 2007, onze organismes étaient autorisés par le Comité français d’accréditation à délivrer une certification dans tout ou partie des domaines concernés : Afaq-Afnor, Bureau Veritas Certification, Cated Certification, Certifi, Certigaz, Dekra Certification de personnes, ECA CERT, FCBA, LCC, SGS-ICS et Socotec SQI.

Mesurage carré, détection de l’amiante, des termites et du plomb, mais aussi diagnostic de performance énergétique et des installations de gaz et d’électricité : telles sont les disciplines que la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (Fidi) souhaite réglementer et officialiser. Un décret voté le 1er novembre engage justement la voie vers une reconnaissance du métier de diagnostiqueur immobilier.

«Le décret du 1er novembre, qui structure la profession, est une mission importante confiée par les pouvoirs publics aux diagnostiqueurs», annonce Philippe Rabut, président de la Fidi, en introduction de sa présentation sur la transformation que s’apprête à vivre la profession du diagnostic immobilier. Une profession qui, après dix ans d’existence, a du s’adapter aux évolutions très rapides du marché, suite notamment au scandale de l’amiante rendu public au milieu des années 90.

Mise en copropriété :
Evaluer la solidité du bâti et le fonctionnement des équipements communs et de sécurité

Préalable à la mise en copropriété d'un immeuble à usage d'habitation construit depuis plus de 15 ans.

Ce diagnostic technique immobilier (D.T.I.) constate de l'état apparent :
- de la solidité du clos et du couvert
- de l'état des conduites et canalisations collectives
- des équipements communs et de sécurité
- des équipements de sécurité.

TEXTES REGLEMENTAIRES :
Loi N° 2000-1208 (SRU) du 13/12/00
Article L 111-6-2 du code de la Construction et de l'habitation

 Diagnostic vérifiant la conformité de toute installation intérieure au gaz (naturel, en citerne) de 15 ans ou plus, de tout ou partie d'un bien d'habitation. Lors d'une vente privative, s'il n'est pas remis, le propriétaire encourt des sanctions civiles.

Ce diagnostic immobilier, certificat de conformité d'une installation au gaz, porte sur les points de contrôle suivants :

1. Etanchéité des tuyauteries fixes et des raccordements.
2. Conduites des évacuations de fumées, Ventilation.

3. Contrôle des appareils fixes d'alimentation en gaz et de production d'eau chaude.

concerne les biens immobiliers bâti Validité : Ne doit pas dater de plus d'un an avant l'acte de vente

TEXTES REGLEMENTAIRES :
Art. L 271-4 à 6 et L 134-6, Code de la Construction et de l'Habitation
Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006
Arrêté du 6 avril 2007
Norme XP P45-500

Etat des risques naturels et technologiques

Cet état concerne les biens immobiliers bâtis et non bâtis, pour la vente et la location (compromis, acte authentique, signature de bail), situés en zone de sismicité ou/et dans le périmètre d'un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé.

L'état des risques naturels et technologiques (ERNT) est accompagné des extraits de documents et dossiers permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus.

Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur ou bailleur d'un bien immobilier doit fournir un état des risques naturels et technologiques et une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé depuis 1982 Validité : Moins de 6 mois avant la vente ou la location.

TEXTES REGLEMENTAIRES
Code de l'environnement :
Loi du 30 juillet 2003, articles 77 & 42.
Article L 125-5, décret du 15/02/2005.
Code de la construction et de l'habitation :
Art. L 271.
Arrêtés préfectoraux

 Etat des lieux entrant et sortant des locataires pour les Gestionnaires de patrimoine. Etablissement d'un comparatif précis.


L'état des lieux, appelé aussi "constat d'état des lieux" est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte.
Dans votre intérêt, la loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location afin d'éviter des litiges au départ du locataire.
L'état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location.


A QUOI SERT L'ETAT DES LIEUX...

Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable (voir ci-après).

Conservez précieusement, pendant toute la durée de la location, l'exemplaire du constat d'état des lieux qui vous revient obligatoirement.

Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.

Si le locataire s'oppose, à son entrée dans le logement, à l'établissement de l'état des lieux, il sera présumé l'avoir reçu en bon état.

Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

TEXTES REGLEMENTAIRES :
Loi 89-462 du 06/07/89.
Loi N° 2002-73 du 17 janvier 2002 Art. 158

 Cet état parasitaire est effectué à la demande de tout client souhaitant se dégager des vices cachés.
Il est réalisé sur tout bâtiment ou partie de bâtiment.
Une information détaillée est fournie quant à la présence ou non de parasites du bois d'oeuvre.

Recherche de traces visibles, d'infestations ou d'altérations dues aux agents de dégradation biologique du bois dans les immeubles bâtis, tels qu'insectes xylophages (termites) ou à larves xylophages (capricornes, vrillettes, etc.), ou champignons lignivores (mérule ou autre)

IMPORTANT :
L'intervention est non destructrice, seuls les éléments en bois visibles et accessibles sont donc expertisés. "L'intervention n'a pas pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, même s'il y a eu bûchage (enlèvement de matière, afin de vérifier jusqu'où s'est répandue l'attaque). L'intérêt étant de signaler l'état défectueux par la présence ou l'absence d'agents de dégradation biologiques du bois dans l'immeuble, d'établir un rapport de constat de l'état parasitaire d'un immeuble bâti ou non bâti"

Validité : 3 mois

TEXTES REGLEMENTAIRES :
Normes NF X40-002 & NF P03-200.

 Constat de l'état relatif à la présence de termites d'un immeuble ou partie d'immeuble.

Ce constat est à joindre, avec l'acte de vente, pour tout bien immobilier situé dans une zone déclarée à risque, conformément à la législation (Décret du 3 Juillet 2000).

NOTE IMPORTANTE :
Afin d'être valide, le diagnostic termites doit être effectué depuis moins de six mois (obligatoire à la promesse de vente à partir du 1/11/07) par un spécialiste sans lien avec une entreprise de lutte contre les termites. En cas d'absence, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés.

IMPORTANT :
L'intervention est non destructrice, seuls les éléments en bois visibles et accessibles sont donc expertisés. " L'intervention n'a pas pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, même s'il y a eu bûchage (enlèvement de matière, afin de vérifier jusqu'où s'est répandue l'attaque)".

TEXTES REGLEMENTAIRES :
Loi 99-471 du 08/06/99.
Décret 2000-613 du 03/07/00.
Art. L 133-4 à 6 du Code de la Construction et de l'habitation
Arrêté préfectoral selon région.

CONSTAT DES RISQUES D'EXPOSITION AU PLOMB (CREP)
Ce constat des risques d'exposition au plomb des revêtements doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat d'un immeuble d'habitation construit avant le 1er janvier 1949.

DUREE DE VALIDITE ET OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE :
- Dans le cas où il n'y a pas de présence de plomb : ce diagnostic est valable pour une durée indéterminée

- Dans le cas où il est repéré des revêtements contenant du plomb : ce diagnostic a une durée de validité de 1 an dans le cas d'une vente et de 6 ans pour les biens en location et les parties communes. S'il existe des revêtements dégradés, le propriétaire est tenu d'effectuer des travaux afin de supprimer tout risque d'exposition au plomb avant la vente ou la location.

INFORMATION IMPORTANTE :
En cas de location et compte tenu du risque de saturnisme infantile, le diagnostic est recommandé afin d'éviter d'éventuelles actions en responsabilités pénales et civiles envers le propriétaire et/ou son mandataire. Nouvelle obligation à compter du 12 août 2008 : applicables pour les locations de tout ou partie d'un bien immobilier et les parties communes des immeubles d'habitation.

LES TEXTES REGLEMENTAIRES :
Loi N°2004-806 du 9 août 2004
Articles L1334-5 à 13 du Code de la santé publique
Articles R 1334-10 à 12 du Code de la santé publique
Décret 2006-474 du 25 avril 2006
Arrêtés du 25/04/06 du code de la santé publique.

MOYENS D'INVESTIGATIONS :
Appareil PROTEC LPA-1 Analyseur portatif de mesures des concentrations en plomb dans les peintures, à fluorescence X (XRF)

Métrage

Cet état est obligatoire avec la promesse et l'acte de vente, pour tout lot ou fraction de lot de copropriété, pour les immeubles d'habitation ou à usage professionnel faisant partie d'une copropriété verticale ou horizontale.

Il consiste au métrage à l'aide d'un laser mètre des parties privatives d'un bien pour toutes cessions de lots en copropriété.

TEXTES REGLEMENTAIRES :
Loi 96-1107 du 18/12/96.
Décret 97-532 du 23/05/97.

Diagnostic de la quantité d'énergie effectivement consommée d'un bâtiment.
Depuis le 1er novembre 2006 : pour la vente
Depuis le 1er juillet 2007 : pour la location, même saisonnière.

Le DPE doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, au bail.
Lorsqu'il s'agit de la vente d'un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur les parties privatives du lot. Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative, l'acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.

Le DPE s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :

a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine.

Notre mission comprend : les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ainsi que les conditions de leur utilisation; l'indication pour chaque équipement de la quantité annuelle consommée ou estimée et une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations; la quantité d'émission de gaz à effet de serre; le classement du bâtiment en fonction d'une échelle de référence; et des recommandations d'amélioration énergétique.
Validité : 10 ans.

TEXTES REGLEMENTAIRES :
Loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004, art.41 II, JO du 10/12/2004
Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, modifiant les articles L134-1 à 6 et L 271-4 à 6 du code de la construction et de l'habitation (partie législative)
Décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 du code de la construction et de l'habitation (partie législative relatif au diagnostic de performance énergétique dans certains bâtiment.
Arrêté du 15/09/06 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.
Arrêté du 15/09/06 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine

 Ce diagnostic ou dossier technique amiante concerne tous les immeubles bâtis avant le 1er juillet 1997 (date de dépôt du permis de construire).
Recherche et évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante

Le diagnostic amiante : immeuble à usage d'habitation
Il en existe 3 types : avant vente (le plus commun), avant travaux et avant démolition.
Obligatoire pour la signature de la promesse ou compromis de vente (cause de caducité).
Constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante. Ce constat doit indiquer la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.

Dossier Technique Amiante (D.T.A.)
L'obligation concerne tous les immeubles bâtis de grande hauteur, les établissements recevant du public, les immeubles destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et tous commerces.
Rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante ainsi que la réglementation servant de base à la constitution du dossier technique amiante.

LES TEXTES REGLEMENTAIRES :
décret N° 97-855 du 12 Septembre 1997
Art. R1334-14 à 29 du Code de la santé publique
Arrêté du 28 novembre 1997
Arrêté du 15 janvier 1998
Arrêté du 24 décembre 2001
Arrêté du 2 janvier 2002
Art. L1334-7 et 24 du code de la santé publique
Arrêtés du 22 Août 2002
Norme NF X 46-020.

Le cas échéant, il peut être effectué des prélèvements sur les matériaux et produits pour lesquels il existe un doute quant à la présence d'amiante, en vue de leur analyse par un laboratoire agréé.